王勇，上海强制执行律师,现执业于上海德禾翰通律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

土地违规抵押融资问题有哪些

土地违规抵押融资问题有哪些

《国土资源公报》等数据显示，近年来各地土地抵押融资规模迅速扩张，地方政府对土地抵押融资日益重视甚至依赖;而《国家土地督察公告》数据，持续反映了土地违规抵押融资问题日益普遍，几成地方政府“通病”，少数地方还“病”得不轻。

国家土地督察机构发现，为尽快获取资金，一些地方政府将不合规的土地资产“包装”上市，并形成了“五种手法”。土地违规抵押融资，透支的不仅是地方土地收益，还扰乱了地方管地用地秩序，导致土地权属不清、国有资产流失、政府金融风险等后果。针对发现的具体问题和类型问题，土地督察机构要求相关地方进行整改，从2010年起加大了对土地抵押融资方面违法问题的发现查处力度，也取得了一定成效。

一些督察局人员分析认为，追求来钱快、出政绩，依靠投资拉动经济增长，这一发展旧模式种下了土地违规抵押融资的“病根”，而相关部门、金融机构在监管上的不到位，甚至明知政府土地资产有问题，还批准贷款，也是重要原因。根治土地违规抵押融资的“通病”，关键是要找到适应经济增长“新常态”的发展模式，而尽快遏制“病情”蔓延，则需要多部门联合监管发力。

土地抵押融资规模迅速扩张，违规普遍

近年来，地方政府土地抵押融资规模迅速扩张，据2010年~2013年《国土资源公报》数据，截至2013年底，我国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，同比分别增长15.8%和30.4%。而在2010年末，84城处于抵押状态的土地共有12.94万宗，抵押面积25.82万公顷，抵押贷款3.53万亿元。从2010年至2013年，抵押土地净增面积和抵押贷款净增额持续增长。

上述数据也反映出地方政府对土地抵押融资日益依赖。土地抵押融资，成为地方土地财政的“升级版”。

在相关制度尚未完善规范的情况下，地方政府频繁、大规模的土地抵押融资行为中，暴露出不少问题，其中土地违规抵押融资尤其突出，带来的政府债务风险远超抵押土地所获利益，必须警惕。

据《2010年国家土地督察公告》，国家土地督察机构对全国77个地级以上城市2007年~2009年期间土地利用和管理情况开展例行督察，发现违规利用土地抵押贷款存在较大债务和金融风险，个别地区的融资规模已经超过当地财力许可。

《2011年国家土地督察公告》称，国家土地督察机构对64个城市开展例行督察。在抽查的31个市、25个县中，有12个市、22个县存在土地违规抵押融资贷款行为，涉及面积10.47万亩，贷款总额557.98亿元。

《2012年国家土地督察公告》显示，国家土地督察机构对54个地区开展了例行督察，部分地区存在土地违规抵押融资问题，违规办理土地登记。对36个市的土地抵押融资情况开展重点督察，发现有943个项目涉及违规抵押贷款1039.22亿元，涉及土地面积29.63万亩。

据《2013年国家土地督察公告》，国家土地督察机构对48个城市开展例行督察，发现19个城市存在土地违规抵押融资贷款行为，涉及1361个项目，土地面积14233公顷，抵押金额1183.79亿元。

而今年例行督察情况显示，土地违规抵押融资在我国东、中、西部地区都普遍存在。7月底以来，国家土地督察机构陆续对土地违法违规情况突出的城市进行警示约谈。其中，商洛、衡阳、内江、邢台、湖州、宿迁等6市被明确指出存在违规利用土地抵押融资问题。

“五种手法”，将不合规土地资产“包装”上市

土地督察发现，为了尽快获取资金，一些地方政府将不合规的土地资产“包装”上市，主要采取了“五种手法”：

在没有完成农转用和征收审批程序、没有依法收回原有土地使用权人的合法土地使用权和没有依法进行收购、补偿的情况下，政府直接以抄告单的形式要求国土资源部门给指定单位或公司办理土地使用权证，用于抵押融资。

违反《土地储备办法》等规定，扩大土地储备实施主体，不按规定进行土地登记，以储备土地违规抵押担保。

未履行土地出让、划拨等供地程序，向地方政府融资平台违规供地并登记用于抵押融资。这类划拨地不具有入市变现条件，通过虚假办理供地手续，即办理出让手续后返还土地出让金等方式，将土地资产转给融资平台获取抵押贷款。如：某县政府通过专题会议纪要，将机关办公、教育、科研等原划拨土地划转给该县国有资产经营公司用于融资贷款，分数次、用数宗地，进行抵押贷款。

将土地出让价款未交全的土地分割登记，用于抵押融资。有的地方政府通过会议纪要等形式，授意地方国土资源部门为土地出让价款未交齐的宗地进行分割登记，用于抵押融资。

将水库、公园、绿地、党政机关团体用地等违规用于抵押融资。地方政府主要是以登记代替审批，擅自改变土地用途，将土地出让或直接登记到融资平台公司名下。这类土地实际用途和规划条件没有发生实质性的改变，真实身份依然是公共用地，属划拨性质，一旦需要用于偿债，无法入市变现。如某市政府批准将市委办公室等行政事业单位的数十宗、数千亩办公用地收储，并按照商住用途出让给该市政府几大融资平台，办理了土地抵押登记，进行大额融资。上述用地，实际上仍由原用地单位按原用途在使用，只是在卷宗手续上倒来变去，包装成经营性土地资产用于抵押融资。

针对上述问题，国家土地督察机构明确要求地方政府采取偿还贷款、解除抵押担保、注销抵押登记、置换抵押物等方式进行整改，对有关人员依法进行处理。国家也陆续出台相关文件，规范地方土地抵押融资行为。如：2010年6月国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，2012年12月四部门《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》，都要求清理地方融资平台并加强管理，禁止地方政府违规或变相提供担保，明确学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司。但一些地方有令不行，依然在“以地生财”。

发展旧模式落下“病根”，根治须寻找“新常态”下的新模式

武汉督察局副专员石一连分析认为，“土地违规抵押融资问题普遍存在，主要原因有两方面：一是地方政府缺钱，没有别的‘财路’，就通过抵押融资获取城市建设等需要的资金。二是一些企业想借钱赚钱，抵押融资来钱快”。

“地方融资困难，特别是西部地区，没有可用的土地资产，城市建设需要大量的资金，就把公益用地抵押融资了。”西安督察局副专员刘志宏告诉记者。

据南京督察局调研发现，土地抵押是地方获得建设资金的重要途径。调研地区市、县两级政府的土地储备机构、融资平台和国有公司以土地抵押担保的债务，由2008年末的189.48亿元增加到2012年末的1097.21亿元，占政府性债务余额的比例由17.96%提高到32.23%。

同时，融资平台经营土地获取的收益，是地方财政预算缺口的重要补充。地方政府普遍将融资平台公司变为实体公司，这些公司在代替政府承担土地征收、前期开发、大量土地增值收益转化为公司资产和利润，在地方政府财政预算体系外循环。

通过违规操作，地方政府将可支配但融资受限的土地资产，如已经征收但尚未供应的国有储备土地、政府和国有企事业单位正在使用的国有土地等划转到融资平台，增强融资能力，获取更多资金。

作为土地资产的管理者和经营者，地方政府的公权力往往成为土地违规抵押融资的隐形推力。为成功融资，政府主导的土地违规分割登记、出让等，缺乏有效监管，不易被发现。

此外，由于利益诱惑、行政命令强制等因素，许多金融机构、担保公司未履行严格审批的职责，甚至明知政府土地资产有问题，还批准贷款。

“这是一个发展方式的问题。土地财政是地方收入的主要来源，一般政府运行主要还靠土地收益。表象上是土地出了问题，实际上有发展转型、制度设计的问题。”刘志宏说。

地方经济发展仍然依靠投资拉动模式，过于依赖土地，追求来钱快、出政绩，这一发展旧模式种下了土地违规抵押融资的“病根”。而要从根本上医治土地违规抵押融资的“通病”，关键还是要找到适应经济增长“新常态”的发展模式。

土地督察加大督察力度，还需发挥多部门监管合力

“土地抵押融资，政府的风险比较大。”刘志宏说。目前来看，地方政府在土地方面的违规成本低、守法成本高，不顾相关规定进行违规融资操作似乎能短时间内获取大量建设资金。但长远来看，地方通过违规操作进行的土地融资，透支的不仅是地方土地收益，还扰乱了地方管地用地秩序，导致土地权属不清、国有资产流失等后果，同时将有可能无法偿还的贷款强压到后几届政府头上，形成恶性循环。

因此，从2010年起，国家土地督察机构加大了对土地抵押融资方面违法问题的发现查处力度，也取得了一定成效。

“土地抵押融资比较好查，因为债券发行有公告，通过发行地方债的公告倒查相关土地方面的手续，就能发现问题。”刘志宏说。这也反映出相关部门、金融机构在监管上出了问题。

武汉督察局近年来加大力度查处违规土地融资问题;督促地方查处，地方想要借此机会消除呆账、坏账，也比较有积极性;强力推进整改;用宣讲说明危害，督促地方制定出台相关规范性文件;通过例行督察的查处等工作，遏制了督察地区新的违规土地融资问题发生。

济南督察局例行督察发现问题并提出整改要求后，山东省济宁市对已经分割抵押登记的，通知金融企业，停止其抵押登记续期;对正在办理分割抵押登记的，全部停止，不再办理分割抵押登记。并印发《关于进一步严格土地抵押登记工作的通知》，防止违规分割土地抵押登记问题再次发生。

自上海督察局开展例行督察工作以来，杭州市余杭区和淳安县的党委、政府专题研究整改方案。淳安县在征地补偿安置落实、土地审批与供应、土地出让收入管理和抵押融资、土地节约集约等方面强力整改。

当前，要遏制“病情”，需要多部门联合监管发力。

石一连建议采取5条措施：一是督促地方拿出规范性文件，将原本不规范的融资平台建设、土地抵押程序等规范化。二是加大查处整改力度，要求省政府层面将其作为专项查处。三是严格登记发证环节，地方政府利用土地融资涉及的违规问题主要发生在土地登记环节，没有土地证就无法进行抵押。四是对土地抵押融资严格把关，特别是政府层面，银行也要加大监管力度，注意防范此类风险。五是通过宣讲教育，进一步增强地方政府风险意识。

同时，要认真做好地方政府融资平台的清理规范;建立并完善地方政府债务管理及风险预警机制，从源头上防止地方政府债务风险继续扩大，制止地方政府违规担保及承诺行为;推动地方政府融资平台的市场化运作;多部门联动加强对地方政府融资平台的外部监管和规范。

中央层面在“新常态”下对金融、土地管理、中央与地方关系等方面进行制度设计和改革，值得期待。8月31日，全国人大常委会表决通过了关于修改预算法的决定，新预算法赋予地方政府举债权，将重点解决地方政府性债务怎么借、怎么管、怎么还的问题。

最近几年，因为各地土地抵押融资规模迅速扩张，地方政府对土地抵押融资日益重视甚至依赖，所以就造成了一个土地违规抵押融资的问题越来越严重，这在很大程度上面造成了市场秩序的紊乱，我们必须要解决好这个问题，避免更大程度上的错误，有需要可以联系。

营改增后企业所得税的计算公式

我们都知道个人和企业都要交税，个人的税务很简单，但是企业的税务就很繁重，那么企业的税务计算公式是什么，，以及怎样计算，接下来小标就给大家讲讲营改增后企业所得税的计算公式，希望对大家有所帮助。

《2016年企业所得税税率和计算方法》是由为你整理收集：

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税纳税人包括以下6类：国有企业;集体企业;私营企业;联营企业;股份制企业;有生产经营所得和其他所得的其他组织。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

一、企业所得税税率：

企业所得税的税率为25%的比例税率。

企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率

应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

国家财税务总局下发的《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》，通知明确，自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

二、企业所得税的计算方法：

扣除项目

企业所得税法定扣除项目是据以确定企业所得税应纳税所得额的项目。主要包括以下内容：

⑴利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。

⑵计税工资的扣除。　条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。

⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，实施条例继续维持了以前的扣除标准，但将“计税工资总额”调整为“工资薪金总额”，扣除额也就相应提高了。在职工教育经费方面，为鼓励企业加强职工教育投入，实施条例规定，除国务院财税主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

⑷捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。超过12%的部分则不得扣除。

⑸业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除。《企业所得税法实施条例》第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰，这是用来防止有些企业为不调增40%的业务招待费，采用多找餐费发票甚至假发票冲账，造成业务招待费虚高的情况。

⑹职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。

⑺残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府规定上交的残疾人保障基金，允许在计算应纳税所得额时扣除。

⑻财产、运输保险费的扣除。纳税人缴纳的财产。运输保险费，允许在计税时扣除。但保险公司给予纳税人的无赔款优待，则应计入企业的应纳税所得额。

⑼固定资产租赁费的扣除。纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除;以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。手续费可在支付时直接扣除。

⑽坏账准备金、呆账准备金和商品削价准备金的扣除。纳税人提取的坏账准备金、呆账准备金，在计算应纳税所得额时准予扣除。提取的标准暂按财务制度执行。纳税人提取的商品削价准备金准予在计税时扣除。

⑾转让固定资产支出的扣除。纳税人转让固定资产支出是指转让、变卖固定资产时所发生的清理费用等支出。纳税人转让固定资产支出准予在计税时扣除。

⑿固定资产、流动资产盘亏、毁损、报废净损失的扣除。纳税人发生的固定资产盘亏、毁损、报废的净损失，由纳税人提供清查、盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。这里所说的净损失，不包括企业固定资产的变价收入。纳税人发生的流动资产盘亏、毁损、报废净损失，由纳税人提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，可以在税前扣除。

⒀总机构管理费的扣除。纳税人支付给总机构的与该企业生产经营有关的管理费，应当提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法的证明文件，经主管税务机关审核后，准予扣除。

⒁国债利息收入的扣除。纳税人购买国债利息收入，不计入应纳税所得额。

⒂其他收入的扣除。包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。

⒃亏损弥补的扣除。纳税人发生的年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。

不得扣除项目

在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

⑴资本性支出。是指纳税人购置、建造固定资产，以及对外投资的支出。企业的资本性支出，不得直接在税前扣除，应以提取折旧的方式逐步摊销。

⑵无形资产受让、开发支出。是指纳税人购置无形资产以及自行开发无形资产的各项费用支出。无形资产受让、开发支出也不得直接扣除，应在其受益期内分期摊销。

⑶资产减值准备。固定资产、无形资产计提的减值准备，不允许在税前扣除;其他资产计提的减值准备，在转化为实质性损失之前，不允许在税前扣除。

⑷违法经营的罚款和被没收财物的损失。纳税人违反国家法律。法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财物的损失，不得扣除。

⑸各项税收的滞纳金、罚金和罚款。纳税人违反国家税收法规，被税务部门处以的滞纳金和罚款、司法部门处以的罚金，以及上述以外的各项罚款，不得在税前扣除。

⑹自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。纳税人遭受自然灾害或者意外事故，保险公司给予赔偿的部分，不得在税前扣除。

⑺超过国家允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠。纳税人用于非公益、救济性捐赠，以及超过年度利润总额12%的部分的捐赠，不允许扣除。

⑻各种赞助支出。

⑼与取得收入无关的其他各项支出。

三、税收优惠政策

税法规定的税收优惠方式包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等。

直接减免：

免征适用范围：

⒈蔬菜、谷物、油料、豆类、水果等种植;

⒉农作物新品种选育;

⒊中药材种植;

⒋林木种植;

⒌牲畜、家禽饲养;

⒍林产品采集;

⒎灌溉、农产品加工、农机作业与维修;

⒏远洋捕捞;

⒐公司﹢农户经营。

减半征收适用范围：

⒈花卉、茶及饮料作物、香料作物的种植;

⒉海水养殖、内陆养殖。

定期减免

2免3减半适用范围：

⒈对经济特区和上海浦东新区重点扶持的高新企业;

⒉境内新办软件企业;

⒊小于0.8微米的集成电路企业。

3免3减半适用范围：

⒈国家重点扶持的公共基础设施项目;

⒉符合条件的环境保护、节能节水项目;

⒊节能服务公司实施合同能源管理项目。

低税率

20%适用范围：

小型微利企业：

1、3130

2、1830

15%适用范围：

⒈国家重点扶持的高新企业;

⒉投资80亿、0.25μm的电路企业;

⒊西部开发鼓励类产业企业。

10%适用范围：

⒈非居民企业优惠;

⒉国家布局内重点软件企业。

加计扣除

据实扣除后加计扣除50%适用范围：

⒈研究开发费;

⒉形成无形资产的按成本150%摊销。

据实扣除后加计扣除100%适用范围：

企业安置残疾人员所支付的工资

投资抵税

投资额的70%抵扣所得额：

投资中小高新技术2年以上的创投企业

投资额的10%抵扣税额：

购置并实际使用的环保、节能节水、安全生产等专用设备

减计收入

适用范围：

⒈减按收入90%计入收入;

⒉农户小额贷款的利息收入;

⒊为种植、养殖业提供保险业务的保费收入;

适用范围：

⒈企业综合利用资源的产品所得收入;

⒉所得减按50%计税;

3.应纳税所得额低于3万元的小型微利企业;

加速折旧

缩短折旧年限适用范围：

⒈由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产;

⒉常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。

有免征额优惠

居民企业转让技术所有权所得500万元适用范围：

⒈所得不超过500万元的部分，免税;

⒉超过500万元的部分，减半征收所得税。

鼓励软件及集成电路产业

软件及集成电路产业企业所得税优惠政策

根据财税[2012]27号《关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》

3)中国境内新办的集成电路设计企业和符合条件的软件企业，经认定后，在2017年12月31日前自获利年度起计算优惠期，第一年至第二年免征企业所得税，第三年至第五年按照25%的法定税率减半征收企业所得税，并享受至期满为止。

4)国家规划布局内的重点软件企业和集成电路设计企业，如当年未享受免税优惠的，可减按10%的税率征收企业所得税。

5)符合条件的软件企业按照《财政部国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》规定取得的即征即退增值税款，由企业专项用于软件产品研发和扩大再生产并单独进行核算，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

6)集成电路设计企业和符合条件软件企业的职工培训费用，应单独进行核算并按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。

7)企业外购的软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。

证券投资基金发展的优惠

过渡期优惠政策

西部大开发的税收优惠

适用范围：

⒈鼓励类及优势产业的项目进口自用设备免征关税;

⒉鼓励类的企业其主营业务收入占总收入70%以上的，减按l5%的税率;

⒊2010年12月31日前新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，自开始生产经营之日起，所得税2免3减半。